Ehewohnung: Was wird aus dem Mietvertrag bei Trennung oder Scheidung der Ehe?


Das Wichtigste in Kürze:

  • Nach Trennung bzw. der Scheidung stellt sich die Frage, was mit dem Mietvertrag über die Ehewohnung passiert. In einer solchen Situation ist es ratsam, dass die Eheleute den Vermieter aufsuchen und mit ihm reden. Bestenfalls wird man sich gütlich einig werden. Wenn  eine vereinbarung mit dem Vermieter erzielt wird, dann sollte diese schriftlich sein und sowohl von dem Vermieter als auch von den Eheleuten unterschrieben sein.
  • Handelt es sich um eine gemeinsamen Mietvertrag, in dem sowohl die Ehefrau als auch der Ehemann geführt wird, dann könen die Eheleute dem Vermieter gemeinsam mitteilen, dass die Wohnung wegen der Trennung oder Scheidung fortan nur von einem Eheteil geführt wird. Diese Mitteilung bewirkt, dass der Ehegatte, der aus der Wohnung ausgezogen ist, auch aus dem Mietvertrag entlassen wird.
  • Läuft der Mietvertrag nur auf einen Ehepartner, so kann der Vertrag nach der Trennung oder Scheidung auf den anderen Eheteil umgeschrieben werden. Hierzu ist dem Vermieter durch beide Ehegatten gemeinsam mitzuteilen, dass die Wohnung nunmehr von dem anderen Teil bewohnt wird.
  • Kündigt ein Ehegatte den gemeinsamen Mietvertrag alleine, so ist die Kündigung unwirksam. Ein gemeinsamer Mietvertrag kann nämlich nur gemeinsam gekündigt werden.
  • Anders sieht es dem Mietvertrag, der nur auf einen Eheteil läuft, aus: Kündigt der Ehepartner als Vertragsteil den Mietvertrag, so ist die Kündigung wirksam. Der andere Eheteil kann die Wohnung auch nicht mehr alleine bewohnen, da er die Kündigung auch gegen sich gelten lassen muss.

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Allgemeines zum Mietvertrag bei Trennung und Scheidung:

Nach der Trennung oder der Scheidung stellt sich oft die Frage, wer auszieht und wer die ehemals gemeinsame Ehewohnung behalten darf. Können sich die Eheleute nicht einigen, so landet diese Streiffrage oft bei Gericht. Das Gericht weist dann die Ehewohnung einem Teil zu.

Unabhängig davon muss auch geklärt werden, was mit dem gemeinsamen Mietvertrag passiert. Oft herrscht hierüber Verunsicherung oder sogar Streit. Je nach Situiation gibt es verschiedene Lösungen, die ergriffen werden können.


Beide Ehegatten stehen im Mietvertrag drinnen (gemeinsamer Mietvertrag):

Handelt es sich um einen gemeinsamen Mietvertrag, der beide Ehegatten als Vertragspartei aufweist, dann kommt es in der Regel zu der Situation, dass einer aus dem Mietvertrag entlassen werden will.

● Einigung mit dem Vermieter über die Ehewohnung:

Die beste, schnellste und einfachste Lösung ist, sich mit dem Vermieter zu einigen. Oft hilft das Gespräch mit dem Vermieter weiter. Sollte der Vermieter sich mit einer gütlichen Lösung einverstanden erklären, dann ist darauf zu achten, dass diese Vereinbarung niedergeschrieben und von allen unterschrieben wird. Die meisten Mietverträge haben eine Klausel, wonach Vereinbarung nämlich nur schriftlich getroffen werden dürfen; die Schriftform ist auch hier einzuhalten.

● Vermieter weigert sich, den Ehemann oder die Ehefrau aus dem Mietvertrag zu entlassen:

Selbst, wenn die Eheleute unter sich einig sind, sträuben sich oft die Vermieter, einen Ehepartner aus dem gemeinsamen Mietvertrag zu entlassen. Vermieter sind nämlich daran interessiert, ihre Ansprüche zu sichern und dann ist es eben besser, zwei Schuldner zur Verfügung zu haben anstatt nur einen.

 

Sollte der Vermieter sich tatsächlich weigern, so stehen die Eheleute diesem aber nicht machtlos gegenüber. Die Ehegatten haben einen rechtlichen Anspruch, dass das Mietverhältnis mit dem Ehepartner, der die Wohnung alleine bewohnt, alleine fortgesetzt wird (siehe § 1568 a Abs. 3 BGB). Hierzu reicht es einfach aus, dem Vermieter mitzuteilen, wer die Wohnung fortan alleine bewohnt. Der andere Eheteil, der die Wohnung nicht mehr bewohnt, scheidet mit dieser Mitteilung aus dem Mietverhältnis aus. Der Vermieter kann das nicht verhindern.

mit Rechtskraft der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren

● Kündigung der gemeinsamen Ehewohnung durch einen Eheparter:

Oft wissen die Eheleute nicht darüber bescheid, dass sie ganz umproblematisch den Mietvertrag ändern können. Manchmal kündigt der ausgezogene Ehemann oder die ausgezogene Ehefrau den Mietvertrag in der Hoffnung, so aus dem Vertrag ausscheiden zu können. Dies ist -wie gesagt- nicht erforderlich. Darüber hinaus ist die Kündigung auch nicht wirksam: Ein gemeinsamer Mietvertrag kann auch nur durch alle Mieter gemeinsam gekündigt werden. Es ist also notwendig, dass die Kündigung schriftlich erfolgt und von beiden Eheleuten gemeinsam unterschrieben wird. Aus so einer "einseitigen" Kündigung können keine Rechte hergeleitet werden.

Beispiel: Es ist vereinbart, dass die Ehefrau in der Wohnung bleibt. Der Ehemann zieht aus der gemeinsamen Wohnung aus, möchte aber nicht mehr die Mieten zahlen. Er kündigt das Mietverhältnis alleine, obwohl beide Ehegatten im Mietvertrag als Mieter drinnen stehen. Die Vermieterin akzeptiert die Kündigung. Die Ehefrau hat nun Angst, aus der Mietswohnung ausziehen zu müssen.

 

Lösung: Die Ehefrau muss keine Sorge haben, die Wohnung zu verlieren. Die Kündigung durch den Ehemann ist unwirksam, weil die Ehefrau als Vertragspartei der Kündigung nicht zustimmte. Sowohl die Vermieterin als auch der Ehemann können keine Rechte aus dieser Kündigung ableiten. Am sachgerechtesten ist es in dieser Situation, wenn die Ehepartner an den Vermieter einen gemeinsamen Brief schreiben und ihm mitteilen, dass sie sich getrennt haben und dass die Ehefrau fortan die Wohnung alleine bewohnt und anmietet. Sobald der Vermieter den Brief hat, ist er verpflichtet, das Mietverhältnis mit der Ehefrau alleine fortzuführen. Dies ist die beste Lösung.


Nur einer der Eheleute ist im Mietvertrag geführt:

Oft ist es so, dass der Mietvertrag mit nur einem Ehepartner geschlossen wurde. Zieht er aber jetzt aus der Wohnung aus, so besteht der Vertrag formell mit ihm weiter. Diese Vertragssituation kann geändert werden.

● Einigung mit dem Vermieter über die  Ehewohnung:

Natürlich ist es auch in diesem Falle besser, wenn sich die Eheleute mit dem Vermieter einigen, dass der andere Eheteil, der eigentlich nicht im Mietvertrag steht, die Wohnung übernehmen möge und der andere Teil aus dem Mietvertrag ausscheidet. Es ist darauf zu achten, dass die Einigung schriftlich erfolgt und sowohl von dem Vermieter als auch von den Ehegatten unterschrieben ist.

● Vermieter weigert sich zur Umschreibung:

Weigert sich der Vermieter, den Mietvertrag von dem einen auf den anderen Ehepartner umzuschreiben, müssen die Eheleute das nicht hinnehmen. Auch hier bedarf es lediglich einer gemeinsamen Mitteilung an den Vermieter, dass derjenige Ehegatte, der den Mietvertrag geschlossen hat, ausgezogen ist, und die Wohnung nunmehr durch den anderen Eheteil bewohnt alleine wird. Durch diese Mitteilung, die grundsätzlich von beiden Ehepartner schriftlich erklärt werden sollte, geht das Mietverhältnis von dem einen auf den anderen Eheteil über (siehe § 1568 a Abs. 3 BGB). Der andere Ehegatte scheidet folglich aus!

Beispiel: Der Ehemann ist derjenige, der im Mietvertrag geführt wird. Die Ehefrau steht im Mietvertrag nicht drinnen. Beide trennen sich und der Ehemann zieht aus. Wenn beide dem Vermieter nun mitteilen, dass die Ehefrau wegen der Trennung die Wohnung nunmehr alleine nutzt und auch alleine den Mietvertrag weiterführen soll, dann scheidet der Ehemann aus dem Mietvertrag aus. Die Ehefrau ist fortan alleinige Vertragspartei des Mietvertrages.

● Kündigung des Mietvertrages über die Ehewohnung:

Nicht selten kommt es vor, dass der Ehegatte, der auszieht und alleine im Mietvertrag steht, die Wohnung kündigt, um keine Miete mehr zahlen zu müssen. In diesem Falle gilt das Mietverhältnis als beendet (siehe OLG Köln, Beschluss vom 10.3.2005 - 14 UF 11/05). Der in der Wohnung verbliebene Ehepartner muss demnach aus der Wohnung ausziehen. Dies kann der Vermieter auch gerichtlich durchsetzen.


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